2021年11月11日，深圳市社会科学院与社会科学文献出版社共同发布了《深圳蓝皮书：深圳经济发展报告（2021）》。

　　蓝皮书指出，2020年，在严格的调控政策的作用下，深圳房地产市场总体保持平稳运行态势。受粤港澳大湾区、中国特色社会主义先行示范区利好带动，深圳城市价值凸显，房地产受到各类群体青睐，加之深圳金融业发达、人多地少矛盾突出，房价管控难度大。深圳房地产市场面临以下几方面的问题。

　　（一）住房供求关系紧张，供应不足

　　深圳土地面积不到2000平方公里，实际管理人口约为2200万人，人口密度全国第一，是北京的5倍、上海的1.8倍、广州的3.5倍，人多地少的特征明显。从住房需求来看，2011～2020年每年新增常住人口70万人左右，房地产市场存在大量刚需。从住房供给来看，每年供应各类住房10万套左右，不仅与新增人口需求存在较大差距，而且难以满足巨大的无房存量人口购房需求。城市更新等存量土地利用，拆迁周期长、供地进度慢，住房供需矛盾更加突出。

　　（二）资金进入房地产市场的冲动强烈，房地产金融风险值得关注

　　2020年，全球货币资金流动性较为充裕，国内M2增速从2018年、2019年的8%提高至2020年的10%。截至2020年末，深圳本外币各项存款余额为10.2亿元，同比增长21.4%。在疫情冲击和货币宽松背景下，市场主体对投资实体经济较为谨慎，倾向于投向预期看好的深圳楼市。另外，房地产因其特殊属性易被金融机构视为优质资产，金融机构将资金投向或变相投向房地产领域，易导致各类资金违规流入楼市。

　　（三）市场主体逐利性强，容易引发炒作

　　深圳城市品牌价值较高，受粤港澳大湾区、中国特色社会主义先行示范区“双区”建设、前海“双扩区”、综合性国家科学中心建设等利好因素影响，深圳房地产价值被各类投资主体看好。同时，深圳市场化程度较高，各类市场主体套利动机强、手法多，中介机构、炒房团等各类投资投机者，进入深圳楼市的动机强烈。此外，部分自媒体散布“深圳房价飙升”等一系列文章，加剧了市场恐慌情绪，对楼市波动起到了推波助澜的作用。

　　（四）调控需综合施策，金融、财税手段作用发挥不足

　　房地产调控是一项复杂的系统工程，前端有规划、土地等环节，中端有货币供应、利率调整等影响，末端有房地产市场监管，建立完善房地产长效机制，需综合发挥土地、金融、税收、行政等手段作用。目前，房地产调控主要依赖行政手段，金融、税收等经济手段运用不足。随着房地产开发企业“三道红线”融资新规、房地产贷款集中度管理制度的建立，房地产金融管控政策还需进一步丰富完善。此外，房地产财税政策对投机炒作的抑制作用有待进一步发挥。

《深圳蓝皮书：深圳经济发展报告（2021）》

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